A fejlesztő köteles a vevővel történő első ügylet megkötése előtt felelősségbiztosítási szerződést kötni. Ellenkező esetben nem tudja regisztrálni a Rosreestrnél. Ezeket és más kiegészítéseket 2014-ben az „Egyes jogalkotási aktusok módosításáról szóló” 294. számú szövetségi törvény tette.
Essence
A kivitelező cég 2014 óta köteles a váll alt kötelezettségek teljesítését a kivitelező kezességi vagy polgári jogi felelősségbiztosításának kiállításával igazolni a közös építésben. Ez lehetővé teszi a vevő számára, hogy előre nem látható helyzetek esetén visszatérítse a pénzét.
Az elfogadott törvényjavaslat megállapítja a fejlesztő felelősségét:
- kötelezettségek elkerülése;
- befejezetlen tárgy szállítása;
- csőd az átadás előtt.
A szakértők attól tartanak, hogy az innovációk magasabb árakhoz vezetneka tulajdon. A kormány biztosította, hogy ezek a tényezők nincsenek összefüggésben egymással. A biztosítási költségek még egy nagyvállalatnál is a tranzakciók volumenének 1%-át teszik ki. A fejlesztőknek forrásokat kell elkülöníteniük ezekre a költségekre a költségvetésükből.
Object
A közös építkezésre vonatkozó építtetői felelősségbiztosítás az ügyfelek vagyoni érdekeinek védelmét foglalja magában. Ez az üzlet elsősorban a vásárlók számára előnyös. A társaság az egész házat vagy lakást külön is biztosíthatja.
Ügyfelek
A megállapodás a részvényesek javára jön létre. Bizonyos körülmények között kifizetést kapnak. A fejlesztő vállalja egy megbízható, minőségi tárgy átadását. A biztosító köteles az ügyfelet az ügyletben bekövetkezett változásokról értesíteni és díjazást fizetni. Ha az építési folyamat során a tulajdonosok megváltoznak, azt a szerződésben jelezni kell, mivel a következő résztvevővel külön dokumentumot készítenek.
Biztosítók
Nem minden IC hajlamos ilyen megállapodásokat kötni. Úgy gondolják, hogy az ilyen típusú tranzakciók veszteséget okoznak. Ezenkívül a vállalatnak meg kell felelnie bizonyos követelményeknek:
- több mint 5 éve működik a piacon;
- megfelel a pénzügyi stabilitási követelményeknek;
- pozitív fejlődési kilátásokkal kell rendelkeznie a jövőbeli időszakokra vonatkozóan;
- legyen forgalomban legalább 400 millió rubel, valamint 120 millió rubel jegyzett tőke.
Viteldíjak
Építői biztosítás megosztott építési költségekredrága. Az átlagos ráta 2015-ben 0,5–0,8% volt. Hosszú távú szerződések esetén a tarifák 10-30%-kal csökkenthetők. A biztosítótársaság (IC) maga határozza meg a mértéket, és az éves százalékra vonatkozó együtthatókat is kiszámítja, mivel mindig fennáll annak a lehetősége, hogy a fejlesztő teljesen elkerüli a kötelezettségek teljesítését.
Mi határozza meg az árfolyamot:
- A fejlesztő részvétele a holdingban.
- Korábbi tranzakciók pozitív tapasztalata: határidő, tárgyak száma, különböző régiókban végzett munka, panaszmentes.
- Pénzügyi fenntarthatóság.
- Jogi támogatás: minden dokumentum és engedély elérhetősége.
- Építési fázis.
- Határidő.
- Részvényesek száma.
Szerződés teljesítése
A DDU regisztrálásához a fejlesztőnek szerződést kell benyújtania a Rosreestr felé. Ehhez össze kell gyűjtenie a következő dokumentumokat:
- projektnyilatkozat;
- építési munkák elvégzésének engedélye;
- állami regisztrációs tanúsítvány;
- közös építési szerződés;
- törvényes dokumentumok másolata;
- megvalósíthatósági tanulmány;
- pénzügyi kimutatások másolata;
- hitelezőkre vonatkozó adatok;
- igazolás a banki kölcsönök késedelméről.
Ami védett?
A közös építésre vonatkozó építtetői felelősségbiztosítás kártérítés fizetését vonja maga után, ha a kivitelező nem tett eleget kötelezettségeinek, amit bírósági határozat, ill.cégcsőd. Az összeget nem fizetik ki az építési időszak lefagyása vagy az üzembe helyezési időszak meghosszabbítása esetén. Az összeg a szerződéses ártól függ. Nem lehet kisebb, mint:
- objektum költsége;
- átlagos piaci ár 1 négyzetméterre. m lakás a régióban.
A törvény korlátozza a díjak maximális összegét is.
A következő esetek minősülnek biztosításnak:
- építési szünet;
- fejlesztői csőd;
- nem kap lakást;
- anyagi források visszaküldésének megtagadása stb.
Jogalkotási változások
2014-ben módosult a 294. számú szövetségi törvény, amely szerint ezentúl kötelező az építőiparban a tőkerészesedés fejlesztőjének felelősségbiztosítása. A szerződéseket maguk a fejlesztők kötik. Azt is megválasztják, hogy kivel kötnek szerződést: céggel, bankkal, szakcéggel.
A kötelező biztosító társaság minden tagja egyetemlegesen felelős. Ha egy bankkal üzletet kötnek, akkor sok időt fordítanak a papírok gyűjtésére. A tárgy értékének 30%-os kaucióját kell fizetni, mely biztosítékul szolgál a pénzintézet számára. Ezenkívül a Központi Bank saját követelményeit határozza meg az ilyen bankokkal szemben:
- minimális időtartam - 5 év;
- jegyzett tőke 200 millió;
- az ingatlan értéke 1 milliárd rubel.
A fejlesztőknek jövedelmezőbb hitelt felvenni, mint garanciát vállalni. Pénzintézetek istekintse az építőiparban megkötött tőkerészesedési megállapodás biztosítását nyereséges terméknek.
Jobb szerződést kötni egy céggel. Az erős versennyel szemben a biztosítók alacsony tarifákkal és árakkal igyekeznek magukhoz csábítani az ügyfeleket. Az ilyen ügyletek árfolyama a szerződés időtartama alatt rögzített marad. A közös építkezésre vonatkozó építtetői felelősségbiztosítás kifizetése a munka befejezése után történik. További előnye a papírmunka gyorsasága. A biztosított maga a fejlesztő, a kedvezményezett a részvényes. Az ellátás módját lakásonként külön választjuk meg.
Építői felelősségbiztosítás közös építkezésre
A vállalatoknak biztosítékot kell nyújtaniuk. Leggyakrabban ez az a föld, amelyen az objektum található. Ezenkívül a dokumentum leírja a kötelezettségek biztosításának módját. A papírokat az első részvényszerződés állami bejegyzése előtt írják alá, és a tárgy átadásáig érvényesek. Az ügylet megszűnése nem mentesíti a társaságot a kártérítési kötelezettség alól az érvényességi ideje alatt bekövetkezett esetekért.
Biztosíthatja az egész házat vagy minden lakást külön-külön. Az első lehetőség nem jövedelmező. A fejlesztőnek azonnal nagy összeget kell letétbe helyeznie, hogy biztosan minden lakást eladjon. A második probléma az, hogy az ilyen szerződések alapján nehéz meghatározni, hogy ki a kedvezményezett.
A dokumentum az első részlet jóváírásának pillanatától lép hatályba. A szerződés szerinti közös építkezésre a fejlesztő biztosítás nem biztosít franchise-t. Az ügylet többi feltételei szabványosak:
- a biztosító vállalja, hogy tájékoztatja a részvényeseket a kifizetett kártérítés összegéről;
- a vállalat regressziós keresetet nyújthat be a fejlesztő ellen;
- a biztosító köteles minden tulajdonost értesíteni a szerződés idő előtti felmondásáról;
- a szerződés időtartama az építkezés időtartamától függ.
A visszatérítés összege az ártól és az áraktól függ. Meg kell haladnia a lakás teljes területének értékét. A vállalat maga dönti el, hogyan történik a fizetés: egyösszegben vagy részletekben.
Fejlesztői felelősségbiztosítás problémái közös építésben
Ez az üzlet nagyon konkrét. Valójában a fejlesztő pénzügyi kockázatainak védelméről beszélünk. A vállalatok választhatnak - kötvényt vagy garanciát bocsátanak ki. A második lehetőség előnyösebb, mivel a hitelintézetek már rendelkeznek kiépített mechanizmussal, pontozási rendszerekkel, kockázatokat értékelő szakemberekkel, valamint a WIP lebonyolítását szervező struktúrákkal. Az SC nem büszkélkedhet ilyen előnyökkel. De alacsony árakat kínálnak. Az emberek megszokták, hogy a banki szolgáltatások drágák. Ez igaz, mert a kereskedelemben magas a kockázat. Bár a törvénymódosítások után a cégek tarifái is emelkedtek.
BiztosításA közös építésben a fejlesztő felelőssége a veszteségek halmozott hatását biztosítja. Válsághelyzetben (a lakások iránti kereslet csökkenése, a jelzáloghitel-kamatok emelkedése) egyszerre minden fejlesztő veszteséget szenved, nem csak egy piaci szereplő.
További probléma, hogy még a külpiacon sem lehet kockázatot viszontbiztosítani. A nemzetközi gyakorlatban az ilyen műveleteknél kötvényeket (garanciákat) alkalmaznak. Működésüket azonban nem rögzítik az orosz jogszabályok. Az ilyen termékek fő különbsége, hogy a biztosító zálogba veheti az épülő létesítményt.
A Központi Bank megemelte a fejlesztőket szolgáltatásokat nyújtó biztosítótársaságokkal szemben támasztott követelményeket – megemelte a minimális tőkeösszeget. Ez nagymértékben szűkíti a lehetséges biztosítók körét - akár 19 szervezetre. Kiléptek az új listáról azok a cégek, amelyek korábban a fejlesztőkkel kötött szerződések 80%-át kötötték. Hogy most mi lesz velük, nem tudni. Valószínűleg új szerződéseket kell kötni a „fehér” listán szereplő cégekkel. Az engedély visszavonása esetén a Vb 6 hónapon belül felel a korábban megkötött ügyletekért. Ezután vagy megszünteti a bizonylatokat, vagy átruházza a portfóliót és a kötelezettségeket egy másik piaci szereplőre. Ellentétben az OSAGO-val vagy a veszélyes termelő létesítmények tulajdonosainak felelősségbiztosításával, ez a szolgáltatás nem tartalmaz más típusú védelmet, például olyan kártérítési alapokat, amelyek a biztosító csődje után az állampolgároknak történő kifizetésekkel foglalkoznának. Méltányossági piacremek a lakásépítés. De még nincs jól bevált módszer a fejlesztők tevékenységének szabályozására.
