Sokan szívesebben vásárolnak lakást egy bérház építésének szakaszában. Ez lehetővé teszi, hogy tárgyakat vásároljon alacsonyabb áron. Ezt a folyamatot az építőiparban való részesedésnek nevezzük. Annak érdekében, hogy a kamattulajdonos megbízhatóan védve legyen a pénzeszközök elvesztésével szemben, hozzáértően kell megközelítenie a fejlesztő kiválasztását, valamint tanulmányoznia kell a gondosan összeállított szerződést. Ez a dokumentum védi a befejezetlen tárgyak vásárlóinak jogait.
A tőkerészesedés lényege
A folyamat azt feltételezi, hogy a többlakásos épületek a leendő lakásvásárlók költségére épülnek. Invesztálnak egy ház építésébe, majd az üzembe helyezés után bejegyezhetik a lakás tulajdonjogát.
A folyamatot a 214. sz. „A közös építésről” szóló szövetségi törvény külön törvénye szabályozza, és rendszeresen különböző változtatásokat eszközölnek rajta a részvényesek jogainak védelme érdekében. Az építőiparban való részesedés fő jellemzői a következők:
- az egyes felek jogai és kötelezettségei csak azután jelennek mega szerződés aláírása;
- a DDU meghatározza az együttműködés minden árnyalatát, és vannak rajta különböző megállapodások jelei, amelyek magukban foglalják a beruházási és szerződéses megállapodást, valamint a szolgáltatásnyújtást és az adásvételt;
- egy ilyen szerződés alapján lakást vásárolnak, amely egy befejezetlen házban található;
- ilyen feltételek mellett számos részvényes vonzódik, ami lehetővé teszi, hogy a fejlesztő minimális saját pénzbefektetéssel építsen egy objektumot;
- nem csak magánszemély, hanem cég is lehet részvényes;
- a résztvevők nem befolyásolhatják a projekt, a feladatmeghatározás és a ház építésének egyéb feltételeinek változását.
Az épülő házakban lakást vásárló polgárok gyakran szembesülnek csalással vagy a fejlesztők csődjével. Ebben az esetben a részvényes jogait a DDU rendelkezései védik. Nehéz helyzetekben megvalósítható az építőipari tőkerészesedés átruházása más társaságok vagy pénzgyűjtésben érintett személyek részére.
Jogi szabályozás
Befejezetlen létesítményben lévő lakás vásárlásakor ügyeljen a 214. számú szövetségi törvény alaptörvényének rendelkezéseire. Még 2004-ben fogadták el, és ő szabályozza az összes felmerülő kapcsolatot. a fejlesztők és a részvényesek között. Számos változás és módosítás történt ezen a jogalkotási aktuson. Számos részre és bekezdésre oszlik, amelyek mindegyikének megvan a maga célja. A legfontosabb változtatások és rendelkezések a következők:
- szabályok vannak feltüntetveaz építési tőkerészesedésről szóló szerződés elkészítése és felmondása;
- előírva van a jogok harmadik félre történő átruházásának lehetősége;
- büntetőjogi felelősség terheli a fejlesztőket, ha nem teljesítik a szerződésben váll alt kötelezettségeiket;
- mindenképpen a fejlesztőknek speciális számlákat kell nyitniuk a részvényesek pénzeszköz-átutalására, és a pénzt kizárólag a létesítmény építésére lehet felhasználni;
- a fejlesztőknek saját hivatalos weboldallal kell rendelkezniük, amely felfedi munkájukkal kapcsolatos összes információt, beleértve a projekteket, engedélyeket és egyéb dokumentumokat is.
Most minden fejlesztő letéti számlát nyit, amelynek célja, hogy pénzt utaljon át részvénytulajdonosoknak. A megosztott építésben való részvételről szóló szövetségi törvény azt jelzi, hogy egy ilyen számlát csak a pénzeszközök teljes felhasználása után zárnak le. Az ilyen feltételek nem akadályozhatják a jog átruházását.
Emellett a jogszabály előírja egy kompenzációs alap létrehozásának szükségességét. Ezt a részvényesek biztosítás képviseli, mert ha a fejlesztő valamilyen okból nem teljesíti kötelezettségeit, akkor a részvényesek veszteségeit az alapból származó források terhére fedezik.
Előnyök és hátrányok
A DDU használata lakásvásárláshoz számos előnnyel jár minden lakásvásárló számára, de fontos figyelembe venni egy ilyen döntés bizonyos hátrányait. Az ingatlanobjektumok közös építésében való részvétel kockázatosnak számít, mintmindig fennáll annak a lehetősége, hogy a fejlesztő különböző okok miatt nem teljesíti kötelezettségeit.
| Profik | Hátrányok |
|
Az objektumokra alacsony költséget állapítanak meg, ami jóval alacsonyabb, mint a kész lakások ára az elsődleges vagy másodlagos piacon |
Elég sokat kell várni, hogy elkészüljön a lakás, ezért ezt a lehetőséget olyanok használják ki, akiknek már van lakhelyük |
| Sok fejlesztő részletfizetést kínál a házépítés teljes időtartamára, ami lehetővé teszi, hogy lakást vásároljon a DDU összeállítása során a kezdeti szükséges pénzösszeg nélkül | A részvényeseknek gyakran szembe kell nézniük egy tárgy kézbesítésének késedelmével, ezért szükségessé válik a bírósági bírság behajtása |
| A lakhatást törvény garantálja, így a részvényesek továbbra is számíthatnak lakásra vagy kártérítésre | Ha a lakás különböző okok miatt négyzetenként meghaladja a korábban megállapodott méretet, akkor bizonyos összeget kell fizetnie |
| A törvény szigorú és számos követelményt támaszt a fejlesztőkkel szemben, így biztos lehetsz a cég megbízhatóságában |
Nem ritka a csalás, például ha a fejlesztő egy lakást több részvényesnek ad el, vagy más konstrukciókat alkalmaznak a törvény megkerülésére, ami pereskedéshez vezet |
| Ha a cég nem adja át a házat a megadott időpontig, akkor a részvényesek jó kötbérre számíthatnak, amelyet minden késedelem napjára számítanak ki | Gyakran egy cég csődöt mond, aminek következtében a ház másik fejlesztőhöz kerül, és mindez negatívan befolyásolja az objektum építési idejét |
A fenti előnyök és hátrányok miatt mindenkinek önállóan kell eldöntenie, hogy az építkezésben való tőkerészesedés megfelelő és előnyös-e számára.
Hogyan vásároljunk házat a DDU-n?
A folyamat nem tekinthető túl bonyolultnak, de annak érdekében, hogy nyereséges és hatékony legyen, a potenciális vásárlóknak követniük kell bizonyos egymást követő lépéseket.
Mielőtt felvenné a kapcsolatot a fejlesztővel, fontos, hogy tájékozódjon róla véleményeket, tanulmányozza át a hivatalos dokumentációt, és ellenőrizze azt is, hogy egy adott ház felépítése milyen gyorsan történik.
Cégadatok megszerzése
Először is meg kell győződnie arról, hogy a lakásokat a DDU szerint valóban megbízható, ellenőrzött és hivatalosan bejegyzett szervezet értékesíti. A közös építkezésben való részvételről szóló szövetségi törvény azt jelzi, hogy információkat kell szerezni a fejlesztőről:
- egy hivatalosan bejegyzett cégnek kell képviselnie;
- kívánatos, hogy a vállalkozás már megépítette és üzembe helyezte a létesítményeket;
- ne legyen nyílt peres eljárás a szervezet ellen;
- minden korábbi házat be kell írniművelet előre meghatározott időn belül;
- a szervezet honlapján benyújtott összes dokumentumot gondosan áttanulmányozzák, és projekteket, munkavállalási engedélyeket, nyilatkozatokat és egyéb dokumentumokat tartalmaznak;
- a cégnek jogokkal kell rendelkeznie ahhoz a helyszínhez, ahol a létesítmény építési folyamata zajlik.
Ha ezek a dokumentumok és engedélyek hiányoznak, nem ajánlott DDU-t készíteni a fejlesztővel.
Milyen információkat tartalmaz a nyilatkozat?
Különös figyelmet fordítanak az építési nyilatkozat tanulmányozására. A részvényesekkel kötött első megállapodás megkötése előtt 14 nappal nyílt forráskódban kell elhelyezni. Ennek a dokumentumnak fontos információkat kell tartalmaznia minden építési résztvevő számára. Ez magában foglalja:
- a fejlesztő cég neve és jogi címe;
- munkavégzési engedélyek fel vannak sorolva;
- jelölje meg a korábban megszerzett licenceket;
- igazítsa meg az engedély érvényességi idejét;
- felsorolja a cég összes alapítóját;
- figyelembe véve a múltban felállított objektumokat a cég működésének három évére;
- jelölje meg a munka pénzügyi eredményét;
- adott kötelezettségek és követelések;
- az egyéb tranzakciókat jelöli, amelyek alapján az építkezéshez forrás gyűlt össze.
Az építkezésben való részesedésről szóló szerződés a tulajdonosokkal csak azután jön létre, hogy a fejlesztő megvásárolja vagy bérbe adja azt a telket, ahol a ház építését tervezik.
Mit kelltartalmazza a projektdokumentációt?
Fontos dokumentumnak tekintik minden építési résztvevő számára. A dokumentációt 14 nappal a részvényessel kötött első megállapodás megkötése előtt kell elkészíteni és közzétenni. A projekt legfontosabb információi a következők:
- információ a fejlesztőről;
- információ az összes alapítóról;
- adatai a társaság pénzügyi helyzetéről;
- építési engedélyek és engedélyek;
- az az időszak, amely alatt az objektum megépítését tervezik;
- az épülő ház helye;
- cég tulajdona;
- építési költségek és bevont vállalkozók.
A projektdokumentációban szereplő adatok megváltoztatása megengedett, ha a társaság pénzügyi helyzete egy negyedévben megváltozik. Ezenkívül ezeket a módosításokat nyílt forrásokban kell közzétenni.
A megállapodás megkötésének árnyalatai
Amint a fejlesztővel kapcsolatos összes információ ellenőrzése megtörtént, lehetséges DDD-t készíteni vele, ha megbízható és ellenőrzött. Az építőiparban való tőkerészesedés szükségszerűen magában foglalja ennek a dokumentumnak a végrehajtását, mivel más papírok nem védik a részvényeseket a 214. sz. szövetségi törvény rendelkezései alapján.
Természetesen ez a dokumentum információkat tartalmaz:
- megállapodás tárgya, amely a lakást és annak négyzetét ábrázolja, emeletek száma, szobák száma, erkély vagy loggia mérete és megléte, pontos cím, különböző kommunikációs lehetőségek, valamint egy soregyéb műszaki paraméterek;
- ingatlan ára;
- fizetési megbízás;
- a ház üzembe helyezésének határideje;
- a jótállási időszak időtartama, amely nem lehet kevesebb öt évnél;
- a kész lakás tulajdonosokhoz való átruházásának módja;
- lakóhelyiségek befejezésének szükségességének feltételei.
Az építkezésben való részesedésről szóló okirat megfelelő elkészítésével a tulajdonosok megbízhatóan védve lesznek a fejlesztő csalásától vagy csődjétől. Egyes fejlesztők lehetőséget kínálnak a lakások részletfizetésére.
A szerződés regisztrációja
A szerződés megkötését követően kötelező a hivatalos nyilvántartásba vétel. A közös építkezést csak ilyen feltételek mellett hajtják végre legálisan. A részvételi feltételek azt sugallják, hogy szükséges a DDU, a létesítmény tervének, a projekt nyilatkozatának és a vevő személyes dokumentumainak elkészítése, majd ezt a dokumentációt át kell adni a Rosreestr.
A regisztrációs folyamat körülbelül 10 napot vesz igénybe. A polgároknak ezért 350 rubelt kell fizetniük.
Milyen jogai vannak a részvényeseknek?
A DDA alapján a lakásvásárlók sokféle joggal rendelkeznek. Ezek a következők:
- ha a létesítmény üzembe helyezésének határideje késik, akkor a polgárokat kötbér fizetésére kötelezhetik az építési tőkerészesedési megállapodás alapján;
- a megállapodás bejegyzését követően a részvényesek elzálogosítják magát a területet és a rajta épülő objektumot;
- engedélyezettszerződést köt a követelési jog megállapodással történő engedményezésére;
- kész lakást csak külön átruházási okirat elkészítésével fogadunk el;
- ha a lakásellenőrzés során jelentős szabálysértést észlelnek, akkor az okiratot nem lehet aláírni, ezt követően az érdekelt hiánypótlást követelhet.
Ha a ház használatba vétele után különböző problémák merülnek fel, akkor a szavatossági idő alapján a vevő ezek kiküszöbölését kérheti a fejlesztőtől.
Hogyan szűnik meg?
A jelen szerződés felmondásának feltételei közvetlenül a bekezdésekben találhatók. Ennek különböző okai lehetnek. A közös építésben való részvételről szóló megállapodás felmondása leggyakrabban akkor szükséges, ha a fejlesztő nem teljesíti kötelezettségeit, például a házat nem helyezik üzembe időben, jelentős szabálysértések történtek, vagy az ingatlan alapterülete nem megfelel a korábban megállapított méretnek.
A felmondási folyamat minden bizonnyal hivatalosan is bejegyzésre kerül.
Következtetés
Így az állampolgárok közös építkezésben való részvétele az olcsó és jó minőségű ingatlanok megszerzésének népszerű módja. Ugyanakkor fontos a fejlesztő helyes kiválasztása, akivel a DDU tovább készül. Ennek a dokumentumnak az előírt formájúnak kell lennie, és minden szükséges információt tartalmaznia kell a résztvevőkről.
A DDU alapján a lakásvásárlót számos joggal ruházzák fel, amelyeket keresettel vagy bíróság előtt megvédhet.
