A részvényes részvétel széles körben elterjedt Oroszországban. A cégek vonzzák a befektetőket, pénzükből házat építenek, ami aztán az utóbbiak tulajdonába kerül. Így részletekben vásárolhat lakást, és az építkezés befejezése előtt kifizetheti az adósságot. De ez nem minden lehetőség, amelyet a közös építkezés kínál. Mit kell tudni erről a folyamatról a tranzakcióban részt vevő feleknek, mire kell odafigyelni - olvass tovább.
Nüanszok
Elméletileg minden egyszerű és világos, de a médiában ez a folyamat negatívan foglalkozik. Miért történik ez? Az ügyletben részt vevő felek érdekeit a közös építésről szóló törvény védi, amelyet még 2004-ben fogadtak el. Szigorú követelményeket támasztott a fejlesztőkkel szemben. Jelenleg ez az egyetlen szabályozó dokumentum, amely a közös építkezést szabályozza. Mit kell tudnia az ügyfélnek a szerződéskötéskor?
A fejlesztő és a tranzakció tárgya. Ha a cég márpiacon működik, számos megvalósított objektummal rendelkezik, akkor szerződéses partnernek tekinthető. Nem érdemes felvenni a kapcsolatot ellenőrizetlen szervezetekkel, különösen azokkal, akik először kötnek üzletet.
A közös építésről szóló 214. sz. törvény csak az azonos nevű szerződésekre vonatkozik. Más megfogalmazás nem megengedett. Ha a fejlesztő a "Beruházási Megállapodás" aláírását javasolja, akkor megpróbálja elkerülni az ilyen szabályozás követelményeinek terjedését: a "közös építésről szóló törvény", a "fogyasztóvédelemről szóló szövetségi törvény".
A dokumentumok hitelesítése előtt kérjen építési engedélyt a cégtől, nézze meg, hol található a projektnyilatkozat, és olvassa el. A törvény szerint a közzététel kötelező követelmény a fejlesztő számára.
A közös kivitelezési szerződés az állami bejegyzés pillanatától minősül megkötöttnek. Ellenkező esetben érvénytelennek minősül. A papírnak tartalmaznia kell a tárgy leírását, az átutalás határidejét, a fizetési költséget és a fizetési módot, a garanciát.
Dokumentumok ellenőrzése
A FZ előírja, hogy a társaság csak engedély megszerzése, projektnyilatkozat közzététele és tulajdonjog bejegyzése után gyűjthet forrást. Ha e feltételek közül legalább egy nem teljesül, az állampolgár kamatostul visszatérítést követelhet. A refinanszírozási ráta kétszeresével számítják ki őket. A szerződés szerint a cégnek meghatározott időn belül és engedély megszerzése után kell ingatlant felépítenieállami szervek megbízásából, hogy átadják azt az ügylet résztvevőjének. A másik fél vállalja, hogy kifizeti a megállapodás szerinti árat és elfogadja a tárgyat (ha jogosult).
Az építkezésben való részesedés írásos szerződését be kell jegyezni. Csak ezután lép életbe. A dokumentumok aláírása előtt az állampolgárnak joga van megismerni az alábbi papírokat:
- a fejlesztő létesítő dokumentumai;
- állami regisztrációs igazolás;
- adóbejegyzési igazolás;
- jóváhagyta az elmúlt három üzleti időszakra vonatkozó éves beszámolót;
- ellenőrzési jelentés.
A tranzakció biztonságának javítása
2014-től hatályba lép a „Fejlesztői felelősségbiztosításról” szóló szövetségi törvény normája, amely a közös építkezésre vonatkozik. Mit jelent? A cég nemteljesítése vagy csődje esetén egy személy vissza tudja fizetni a pénzt. A dokumentumok állami nyilvántartásba vétele során a fejlesztőnek felelősségbiztosítási szerződést vagy garanciát kell nyújtania. Korábban is lehetett fedezetet adni az ügylet biztosítékaként.
Biztosítási árnyalatok
A szerződés a kedvezményezett javára jön létre - olyan állampolgár vagy jogi személy, akinek az építkezéshez forrást gyűjtöttek.
Biztosítási esemény - a fejlesztő kötelezettségeinek teljes vagy nem megfelelő teljesítése, amelyet bírósági határozat igazol.
A dokumentum érvényességi ideje hasonló a közös kivitelezési szerződésben meghatározotthoz. De a kedvezményezett a helyiség átruházásának lejárta után két évvel is kaphat kártérítést. A minimális biztosítási összeget a lakhatási költségek alapján számítják ki. De nem lehet kevesebb, mint a piaci ára.
Így van biztosítva az építési tőke. A szövetségi törvény a következő elszámolási eljárást is előírja:
1. Garanciális szerződést írtak alá. Ha a fejlesztő a váll alt kötelezettségének nem tett eleget, vagy nem adott érthető választ a megbeszélt határidőn belül, úgy az ügyfél ennek megfelelő követeléssel fordulhat a kezes bankhoz.
2. Az ügyletet biztosítási szerződés biztosította. A kedvezményezettnek a zálogtárgyra meghatározott elévülési időn belül a társasághoz vagy a kölcsönös biztosítóhoz (OVS) kell fordulnia. A törvény előírja, hogy a fizetést legkésőbb az iratok benyújtásától számított harminc napon belül kell teljesíteni. Ugyanakkor a fejlesztőnek a biztosítóval szemben fennálló tartozásának jelenléte nem számít. Ez a szabályozás csak a 2013 után kötött szerződésekre vonatkozik.
A kötelezettségek biztosításának módjai
Már átgondoltuk, hogy az ügyfél milyen módokon (a törvénynek megfelelően) tudja visszaadni az elköltött pénzt. Ennek a kikötésnek a jelenléte a szerződésben azonban nem garantálja a kártérítés kifizetését. A dokumentumba különféle feltételek, záradékok rögzíthetők, amelyek segítségével késleltetheti a kötelezettségek teljesítésének idejét. És ezek mind"ha" nem lépheti túl a törvényt.
Ha az építkezés lassú, vagy hosszabb ideig nem indul el, a megrendelő a határidő megvárása nélkül kérheti a dokumentum megszüntetését bíróság előtt. Ez a lehetőség akkor biztosított, ha:
1) a közös objektumot magában foglaló ház építésének megszüntetése vagy felfüggesztése történt olyan körülmények fennállása esetén, amelyek arra utalnak, hogy az objektumot a dokumentumban meghatározott időtartamon belül nem adják át a tranzakció résztvevőjének;
2) jelentősebb változások történtek a projektdokumentációban, beleértve a megosztási objektum méretének jelentős korrekcióját;
3) az új épületben található lakások összlétszáma csökken vagy nő.
Mit kell még tudni a közös építkezésről?
Az objektum üzembe helyezésének dátumát egyértelműen fel kell tüntetni (például „legkésőbb 14/10/15”). A fejlesztők nagyon gyakran használják a hirdetési kifejezést: "2014 IV. negyedévében". Ez a megfogalmazás helytelen. A meghatározott időponttól számított két hónap elteltével a részvényes a közös kivitelezési szerződést egyoldalúan felmondhatja. Nem kell mást tennie, mint egy írásos értesítést küldenie. A fejlesztő köteles a beérkezett pénzt az ügyfél számlájára 20 naptári munkaórán belül visszautalni és kötbért fizetni. Vagy helyezze el ezt az összeget egy letétre, amelyet a részvényes nevére nyitottak.
A dokumentumokban feltüntetett lakás összköltsége a lakás négyzetméterárából, szorozvaszoba területe. Ezeket a számokat is fel kell tüntetni. Érdemes odafigyelni a lakótér paramétereinek leírására is: elhelyezkedés, emelet, cím, terület, szobák száma. Az épített lakásra 5 év a garanciális idő.
A dokumentumok áttanulmányozása során érdemes figyelni arra, hogy a kamatozónak milyen ponttól kell rezsi- és üzemeltetési költséget fizetnie. Ha ez a tétel hiányzik, akkor a kötelezettség a lakás átvételi és átadási okiratának aláírásának pillanatától keletkezik, és nem az üzembe helyezéstől.
Elkerülhetetlenek a problémák?
Néha a fejlesztők szándékosan "elfelejtik" felvenni néhány elemet a dokumentumba. Az ügyfél azonban anyagi veszteséget szenvedhet még akkor is, ha a Közös Építési Szerződést megfelelően teljesítik. Mit jelent? A fejlesztő tulajdonjogot ruházhat át egy másik jogi személyre. Ebben az esetben gyakorlatilag költségen eladja neki az összes lakás jogát. Ezután a közvetítő cég piaci áron hozzárendeli azokat a részvényesekhez. Első ránézésre nem lehet gond. Befejezetlen építkezés vagy a kivitelező csődjének veszélye esetén azonban a kamatjogosult a szerződésben meghatározott összegű követeléseket érvényesítheti. De a lakásokat önköltségi áron adták el, nem piaci áron.
Egy másik gyakori séma
A közös építési szerződések nyilvántartásba vétele a hatálybalépésük pillanatától számít vissza. De nagyon gyakran a hitelfelvevők más rendszert használnak. Felajánlják az előszerződés aláírását. Szinte ugyanazokat az elemeket tartalmazza, mint bennehatálybalépésére vonatkozó információk kivételével. Az ilyen dokumentumok nem tartoznak a kötelező állami nyilvántartásba. Ebben az esetben a felek szóban megállapodnak abban, hogy a második résztvevő azonnal kifizeti az összes pénzt a lakásért. A fejlesztő vállalja, hogy valamikor a jövőben megköti az építési tőkerészesedés főszerződését. A részvényes biztos abban, hogy az ügyletet megfelelően hajtják végre. De ez a "szürke" séma csak a dokumentumot vonja ki a törvény hatálya alól.
Íme egy másik népszerű manőver. A fejlesztő szerződést köt a vevővel, melynek tárgya nem az ingatlan részvényesre történő átruházási kötelezettsége, hanem valami más: befektetési tevékenység finanszírozása, helyiségigénylési jog engedményezése és hasonlók. Vagyis a dokumentum teljes lényegét annak tartalma határozza meg. De a részvényes kérésére a bíróság érvénytelenítheti azt, mivel az okirat valójában a 214. sz. törvény szerinti felelősség kikerülése érdekében készült.
Reggel - regisztráció, este - pénz
A megállapodás csak az adatok Rosreestr. Eddig a pillanatig a fejlesztőnek nincs joga pénzt elfogadni. Tehát ezt a pillanatot be kell jegyezni a dokumentumba. Nem érdemes elhinni az alkalmazottak állításait, miszerint az iratokat később "az egész rakás" iktatja majd, de az építkezéshez most pénz kell. Ritka esetekben az ilyen biztosítékok igazak. Az egyes dokumentumok kamarába történő továbbítása külön-külön sok időt vesz igénybe. De az ügyfél megtéveszthető. Ezért jobb, ha nyugodtan megvárja a részvénytranzakció bejegyzését. Építkezés. A fejlesztő ragaszkodhat az előleg fizetéséhez. De ebben az esetben kérje meg, hogy mutassa be az objektumra vonatkozó szerződést, amelyet hasonló módon kötöttek. Az iktatott dokumentumon bélyegző, pecsét, a Rosestra felelős személyének aláírása és szám szerepel. Ha a tranzakciót jelzáloghitelből fizették ki, akkor ezt a teherbélyegzővel kell igazolni.
Gyakran maguk a fejlesztők sem akarják megkerülni a törvényt, és a papírmunka befejezése előtt pénzt kapnak. De ebben az esetben további garanciákra van szükségük. Például egy nyílt akkreditív egy bankban. Az ügyfél a szerződés aláírásakor hozzájárul ehhez. A fejlesztő azonban csak a ház építésében való tőkerészesedés bejegyzése után jut hozzájuk. Ez az intézkedés egyben garantálja az ügyfél fizetőképességét és lehetővé teszi a jogszabályok betartását.
Az objektum elfogadása a fejlesztőtől
Mit kell tudni a közös építkezésről egy lakás üzembe helyezésének szakaszában?
Először is, ezt a folyamatot megfontoltan kell kezelni. Tisztázzon minden kérdést a dokumentumok aláírása előtt. Minden azonosított hiányosságot írásban kell tükrözni a tárgy nem megfelelőségének okiratában. A fejlesztő jogszabályi kötelezettségei a helyiség átvételéről és átadásáról szóló okirat aláírásának pillanatától számítanak teljesítettnek. A résztvevőnek joga van a hiányosságok térítésmentes elhárítását vagy az ügyleti ár csökkentését követelni. Ha a hibákat már az üzemeltetés során észlelték, akkor a fejlesztő köteles a megrendelőt megtéríteni azok elhárításáért.
Másodszor, ne engedj a rábeszélésnek. Az alábbiakban a leggyakoribbakfejlesztői akciósémák, amelyek célja nyomást gyakorolni az ügyfélre:
- papírokat kérnek aláírni, biztosítva, hogy később minden probléma megoldódik;
- azt állítják, hogy „másik jogi aktust” fognak kidolgozni, amely tükrözi az összes követelést;
- fenyegetik, hogy a papírmunka megszegése esetén az ügyfélnek pénzbírságot kell fizetnie az objektum elutasítása miatt.
Illetékes segítség
Sok apróság van, amire figyelnie kell. Ezért jobb, ha segítséget kér egy szakembertől, aki tudja, hogyan kell megfelelően elkészíteni a közös építkezéshez szükséges dokumentumokat, mit kell tudnia és figyelembe kell vennie a tranzakció minden szakaszában. Speciális szakemberek a következő területeken nyújtanak segítséget:
- Fejlesztő kiválasztása, dokumentumainak ellenőrzése.
- Kísérje a papírok aláírásának folyamatát: elemezze a szerződéseket, tanácsot ad a lehetséges kockázatokról, tárgyaljon a feltételek módosításáról.
- A regisztrációhoz szükséges dokumentumok elkészítése és benyújtása.
- Kísérje az ügyfelet a tárgy átvételekor, szabályozza a helyiségek hiányosságait, a határidőket, a kötbér fizetését, beleértve a bíróságot is.
- Készítse el a dokumentum megszüntetését: ellenőrizze a befizetett összeg visszatérítését, a bírságok beszedését, a kölcsönzött pénzeszközök felhasználási kamatait, valamint a bírságot meghaladó veszteségek megtérítését (ügyvédi szolgáltatások fizetése)). Hasonló területeken segítséget nyújtanak előszerződés, beruházási szerződés, hitel stb. felmondásában.
Következtetés
Közös konstrukció kitöltésével vásárolhat lakást az elsődleges piacon. Mit kell tudnia egy kereskedőnek? Sok árnyalat. Kezdve a megfelelő hitelfelvevő kiválasztásának szabályaival és az átvételi igazolás kitöltésének jellemzőivel. Ezért jobb, ha egy tapaszt alt ügyvéd szolgáltatásait veszi igénybe, aki elkíséri az ügyfelet a tranzakció minden szakaszában.
