Mi van folyamatban? Instabil gazdaság idején számos építési szerződés alapján épülő objektum „befagy” az építési szakaszban. Ez különféle okokból következik be – pénzhiány vagy építőanyaghiány stb. Ilyen helyzetekben folyamatban lévő építkezésről beszélhetünk.
Befejezetlen építkezés – Meghatározás
Mik ezek az objektumok? A hatályos jogszabályok nem tartalmazzák ennek a fogalomnak a közvetlen meghatározását. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve a 130. cikkében (1. rész) minden ingatlanra (ingatlanra) vonatkozik, ami földhöz kapcsolódik (alaj, telkek stb.). Az ingatlan tárgy fő jellemzője, hogy nem mozgatható anélkül, hogy a rendeltetéséhez képest aránytalanul nagy kárt okozna. Ide tartoznak az emelt épületek és azok a nagyon "nem teljes" objektumok is, amelyekről szó lesz. Csak egy következtetés van - a jelenlegia jogszabály egyértelműen az ingatlanok közé sorolja a "folyamatban lévő munkákat".
Így az Orosz Föderáció Urbanisztikai Kódexe az ilyen objektum fogalmát olyan épületként (vagy építményként, építményként) értelmezi, amelynek építési folyamata még nem fejeződött be. Ebbe nem tartoznak bele az ideiglenes épületek – kioszkokról, fészerekről stb. beszélünk. A bírói gyakorlat azt mutatja, hogy konkrét vitákban a bíróknak az építés alatt álló objektumok jogállására, azaz jogi szabályozására kell hivatkozniuk.
Például, ha egy telken egy épület falaival egy már felhúzott alap van, akkor ezt az objektumot lehetetlen anélkül mozgatni, hogy abban aránytalanul nagy kárt okoznánk. Ez értelemszerűen ingatlanra vonatkozik. Következtetés: a vitatott tárgy státuszának meghatározásakor a bíróság mindenekelőtt annak alapvető fizikai tulajdonságait veszi figyelembe, és csak ezután veszi figyelembe a jogok állami regisztrációjának meglétét vagy hiányát.
Ez nem olyan egyszerű
A bírói gyakorlat ugyanakkor tele van vitákkal ebben a kérdésben. A vélemények skálája ebben a kérdésben igen széles. Egyes jogászok folyamatban lévő építés tárgyának tekintenek minden olyan épületet, amely átépítés vagy építés alatt áll, de nincs használatbavételi engedélye. Ez a meghatározás nem veszi figyelembe azt a fontos körülményt, hogy egy objektum felépítésének folyamata időnként különböző okok miatt leállhat vagy leállhat.
A legújabb definíció alapján ezek a tulajdonságok márnem nevezhetők a befejezetlen építkezés példáinak. Ugyanakkor nem tulajdoníthatók az építőanyagok összességéhez, hiszen egyesek az építőiparban felhasználva elvesztették eredeti tulajdonságaikat.
Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 219. cikke kimondja, hogy a tulajdonjogot be kell jegyezni, beleértve az újonnan létrehozott ingatlanokat is, amelyek ingatlannak minősülnek. E meghatározás szerint esnek a "folyamatban lévő" objektumok.
Hogyan lehet felismerni a "hiányost"?
Tekintsük az építés alatt álló objektum alapvető követelményeit:
- Erős kapcsolata van azzal a földterülettel, amelyen az objektum épül (a fentiek szerint a mozgás sérülése nélkül).
- Egyedi objektum hozzárendelés.
- Az épület (építmény) építési folyamatának felfüggesztésének, állagmegóvásának vagy végleges befejezésének tényének megléte.
Hozzuk meg a végső döntést: egy ilyen objektum egy adott ingatlanegységet jelenthet, amelyen az építési munkákat leállították, felfüggesztették vagy lepusztult.
Egy építés alatt álló objektum tulajdonjogának elismerése
Ha korábban az ilyen jogszabályokat építőanyag-készlet formájában vették figyelembe a befektetett munkaerővel együtt, és nem vonatkoztak a polgári jogi ügyletek tárgyaira, akkor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének módosításaival (130. cikkszámában) az ingatlanokkal kapcsolatos dolgok listájára kerültek. Egy folyamatban lévő objektum kezdeti állami regisztrációjárólkonstrukció, az egyik legelterjedtebb álláspont szerint a szerződés megszűnésének pillanatától kell beszélni vele kapcsolatban.
A jelenlegi bírói gyakorlatban leggyakrabban ez a megközelítés érvényesül. A törvény új változatában az ilyen tárgyakra vonatkozó tulajdonjog bejegyzésének feltétele már nem az, hogy bizonyos ügyleteket kell kötni velük. Mi ebből a következtetés? Egy ilyen objektum készenléti foka csak leíró kritériumokra vonatkozik. Az állami nyilvántartásba vételi eljárás törvényben meghatározott eljárás szerinti lebonyolítását követően az ilyen épület jogszerűen a polgári jog tárgyává minősíthető az ebből eredő összes következménnyel.
Azaz egy teljesen új, integrált és önálló jogtárgy megjelenéséről beszélhetünk. A folyamatban lévő építési tárgyhoz fűződő jogok nyilvántartásba vétele közigazgatási eljárásban történik, bizonyos dokumentumok listája alapján. Ezenkívül ezt a jogot bírósági határozat is elismerheti.
Jogalkotási finomságok
Az ilyen esetek választottbíróságra és általános joghatóságú bíróságokra vonatkoznak. A legnehezebb kérdés ebben a vitás kategóriában az, hogy pontosan kinek adják át a tulajdonjogot - a beruházónak, megrendelőnek vagy vállalkozónak. Ebben a helyzetben számos ellentmondás és jogi árnyalat van. Az esetek ezen kategóriájának mérlegelésekor számos dokumentumot fogadnak el bizonyítékként, amelyek tartalmazzák a telek tulajdonjogának igazolását, az építési engedély meglétét, egy tervkészletet ésegyéb dokumentáció egy beruházási létesítményhez stb.
Sajnos a jogi normák ezen a jogviszonyterületen számos ellentmondást tartalmaznak, ezért a jogszabály ebben a részben meglehetősen tágan értelmezhető. Ez a különböző érdekelt felek visszaéléseihez vezet. Meg kell említeni, hogy ezek a jogviszonyok további részletesebb szabályozást igényelnek a meglévő jogszabályi hiányosságok megszüntetése és a fennálló bírói gyakorlat egységessége érdekében.
Beszéljünk egy folyamatban lévő épületről
A befejezetlen építmény bejegyzéséhez a kivitelezési területnek tulajdonban kell lennie, bérbe kell adni, vagy tulajdonosának öröklött, élethosszig tartó birtoklási vagy örökös használati joggal kell rendelkeznie. A definíció szerint (emlékezzünk, az ingatlan magában foglalja mindazt, ami a földhöz szilárdan kapcsolódik, és nem mozgatható anélkül, hogy a tárgyban aránytalanul nagy kárt okozna) ebből az következik, hogy a tőkealap birtoklása elengedhetetlen feltétele annak a tárgynak, amely azt állítja. egy cím.
Építés alatt álló objektum értelemszerűen nem lehet olyan szerződés tárgya, amelynek érvényessége nem szűnt meg. Ellenkező esetben (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve, 740. cikk) a vállalkozó továbbra is jogosult a munka folytatására, vagyis az úgynevezett harmadik felek jogai érvényesülnek. Amint a 122-FZ törvény 25. cikkelye kimondja, az ilyen befejezetlen építmények tulajdonjogátépítési engedély, a tárgy részletes leírását tartalmazó projekt és a telekjogot szabályozó dokumentumok nélkül lehetetlen.
Ha a fenti feltételek mindegyike teljesül, a "folyamatban lévő" tulajdonosának minden oka megvan arra, hogy az ingatlanban tőkeépítési tárgyat állítson ki. Amíg nem regisztrálják őket, az objektummal kapcsolatos tranzakciókat a törvény nem tekinti érvényesnek.
További fontos szempont a "befejezetlen" által elfogl alt telek jogának megfelelő formális formázása. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 222. cikke kimondja, hogy ha az ingatlant nem erre a célra szánt telken építették, akkor az engedély nélküli építési státuszt kap. Ilyenek tulajdonjogának megszerzése ebben az esetben lehetetlen, a felállított tárgy bontás alá esik.
Milyen dokumentumok szükségesek a folyamatban lévő építkezés regisztrációjához?
A szükséges papírok csomagja a következőkből áll:
- Egy építés alatt álló objektum bejegyzésére irányuló kérelem (tulajdonjog).
- Azonosító okmány.
- Állami illeték befizetéséről szóló bizonylatok.
- Irodák egy földterülethez – a tulajdonjog vagy a bérleti szerződés bizonyítékai.
- Az illetékes hatóságok engedélyei az adott webhelyre való építkezéshez.
- Leírás érkezett a KTF-hatóságtól (a folyamatban lévő építkezés műszaki terve).
A teljes dokumentumcsomagot benyújtják a regisztrációs kamarához.
Hogy vantranzakciók ilyen objektumokkal?
Amint már említettük, a „folyamatban lévő munka” megfelelően végrehajtott objektuma ingatlannak minősül. Éppen ezért minden folyamatban lévő építmény vételére vagy eladására irányuló tranzakció hasonló bármely más ingatlannal folytatott tranzakcióhoz. A "folyamatban lévő gyártást" vásárolni kívánó vásárlónak figyelnie kell a következő pontokra:
- az objektum regisztrációját igazoló dokumentumok elérhetősége;
- a hatósági határozat megléte az építési terület kiosztásáról;
- a fent említett folyamatban lévő építési objektum terve;
- az összes szükséges dokumentáció (műszaki és tervezési becslések) elérhetősége;
- dokumentumok, amelyek megerősítik a létesítmény építésére vonatkozó szerződés felbontását.
Az ingatlan adásvételi szerződésében minden adatot fel kell tüntetni az ingatlan jellemzőivel, beleértve a telek területén való elhelyezkedését is.
Egy hasonló szerződés egy szigorúan meghatározott minta szerint készül, amelyet az ügylet minden résztvevője köteles betartani.
A "hiányos" adásvételi szerződés összeállításának jellemzői
- Írásban, állami regisztrációval kell elkészíteni. Ha a szerződés formáját nem tartják be, az érvénytelenséghez vezet.
- Mint minden tranzakciónál, itt is fel kell tüntetni a szerződő felek adatait - útlevéladatokkal, lakcímmel stb.
- Egyértelműen meg kell határozni a szerződés tárgyát, vagyis a benne fogl alt adatokatlehetővé kell tennie annak pontos megállapítását, hogy melyik tárgy eladásáról van szó. Az ilyen adatok elsősorban az épület címét tartalmazzák.
Figyelembe kell venni, hogy van "építési" és "postai" cím is. Az "építési" címet az építési engedély tartalmazza, és meghatározza azt a helyet, ahol az objektum építésének helyszínét biztosítják. Előfordulhat, hogy a "postai" cím nem egyezik vele. A házhoz csak az átvételi megbízás teljesítése után lehet hozzárendelni. Az ilyen eltéréseket figyelembe kell venni a tervezett beszerzés dokumentációjának elkészítésekor.
Többek között az objektum árát kell feltüntetni.
Részletesen fel kell sorolni a használati joggal rendelkezők körét.
Tisztelni kell a harmadik felek által értékesített ingatlanhoz fűződő jogokat. Ügyletkötéskor az eladó kötelessége, hogy erről a vevőt értesítse. Beszélhetünk bérlői, bérlői jogokról, meglévő fedezetről vagy élethosszig tartó használatról. Ezen kötelezettségek elmulasztása esetén a vevőnek jogában áll az eladási ár csökkentését vagy a szerződés teljes felmondását követelni minden veszteség megtérítése mellett.
Az ingatlan végleges átruházása az eladó és a vevő között az utóbbi általi átvétellel a felek aláírásakor megtörténik az ún. átadási okirat.
Mely tárgyak minősülnek jogosulatlan épületeknek?
A törvény szerint minden épület, építmény, ház,nem erre a célra kijelölt, az erre beszerzett engedélyek nélkül kialakított, a településrendezési és egyéb normák és szabályok jelentős megsértésével épített telkeken létesült. Ha a fent jelzett jelzések közül legalább egy megvan, az építmény jogosulatlan építésnek minősül. A tulajdonjog megszerzése lehetetlen, kivéve az igazságügyi hatóság ilyen értelmű határozatát.
Milyen dokumentumok igazolják az építési szerződés lejártát?
Ezek lehetnek:
- A felek megállapodása vagy bírósági határozat az ilyen megállapodás megszüntetéséről.
- A létesítmény átvételének és átadásának okirata, amikor a vállalkozó befejez egy bizonyos munkaszakaszt, a szerződés további működésének felfüggesztésére vonatkozó megállapodással együtt.
- Egyéb iratok a szerződéses jogviszony jogi úton történő megszűnéséről (beszélhetünk a teljesítés ellehetetlenüléséről, a vállalkozó felszámolásáról stb.)
Ha egy ingatlan objektum építését többen végezték, egyszerű társasági szerződést lehetett kötni az építés minden résztvevője között. Ebben az esetben a megadott objektum közös megosztott tulajdonáról beszélünk. Abban az esetben, ha a fejlesztő a befektetőktől vonja be a pénzügyi forrásokat, arról beszélünk, hogy a megrendelő a kivitelezés ellehetetlenítése miatt nem teljesíti a megrendelő befektetői kötelezettségeit. Ekkor a befektetőknek nincs joguk az objektum egy meghatározott részére.
Hogyan lehet „befejezetlen” egy lakóépület?
Ha szeretné formalizálni a folyamatban lévő építési tárgyát (lakóépület)Ezért keresse fel azt a címet, ahol a várostervezés és építészet területi osztálya található. Ne felejtsen el magával vinni egy csomag dokumentumot, amely a következőkből áll:
- Regisztrációs vagy üzembe helyezési kérelmek.
- Útlevél (egyéb személyazonosító okmány).
- Szükséges dokumentumok a földhöz.
- Minden szükséges engedély és jóváhagyás az oldal fejlesztéséhez.
- A nyaralója építésének projektje.
- A létesítmény közművekkel való ellátására vonatkozó előírások.
- Állami illeték befizetéséről szóló bizonylatok.
- Kataszteri útlevél az épületéhez.
Ez utóbbi rövid információkat tartalmaz az épülő házról a terület grafikai tervével. Az ilyen dokumentumnak feltétlenül tartalmaznia kell a ház helyének kataszteri útlevelét. Ha a házat ilyen útlevél nélkül adják el, a tranzakciót nem hajtják végre. Ebben az esetben egy befejezetlen építési objektumhoz műszaki útlevél nem szükséges, de a kataszteri útlevél mellékleteként minden házhoz műszaki tervnek kell lennie, még a befejezetlennek is.
Mi a teendő, ha hiányoznak a dokumentumok?
Ha keményen próbálkozol, a szükséges papírok hiányában is lehetséges a "hiányos" elkészítése. Ebben a helyzetben úgy kell viselkednie, mintha a ház építése csak most kezdődik. A lépésenkénti cselekvési terv a következőkből áll:
- Jelentkezés írása minden szükségeshezengedélyeket, amelyek nélkül csak jogosulatlan fejlesztő leszel.
- Rendeljen egy kész házprojektet, hasonló a felállítotthoz, annak kötelező jóváhagyásával.
- Az épület műszaki tervének elkészítése a BTI képviselőjével közösen.
- Rendelje meg az objektum útlevelét a kataszteri kamaránál.
A teljes összegyűjtött dokumentumcsomaggal végig kell mennie a regisztrációs eljáráson az építészeti és várostervezési osztályon.
Alternatív megoldásként lehetőség van az objektum - az Ön befejezetlen háza - irodájának alkalmazottai általi regisztrációs kérelmet benyújtani a KTF-hatósághoz. Ez meglehetősen költséges lehetőség, de időt és idegeket takarít meg.
Ha egy befejezetlen dacháról beszélünk, a dokumentumcsomag kissé leegyszerűsödik - nem mutathat be építési engedélyt, és korlátozhatja magát a kataszteri tervre. Víkendház vagy lakóház építése esetén a dokumentumcsomagnak teljesnek kell lennie.
Minden szükséges papír elkészítését megkönnyíthetjük, ha egy lakóház szabványos projektjét megbízható építőipari cégtől rendeljük meg vagy vásároljuk meg.
Hogyan történik a folyamatban lévő építkezés átvitele?
A kész tárgyhoz hasonlóan az átadás a megfelelő okirat, az átadás-átvételi okirat elkészítésével és aláírásával történik. Ha olyan folyamatban lévő építésről van szó, amely bizonyos munkák befejezését vagy befejezését igényli (például befejező), az ilyen hiányosságok teljes összetételét tükrözni kell az átvételkor aláírt szerződésben.
Alapjána jóváhagyott átvételi igazolás alapján a szerződésben fogl altak szerint végzett munka véglegesen kifizethető.
A „folyamatban lévő munka” jogairól
Nem titok, hogy az elmúlt években, évtizedekben az építőipari piac helyzete gazdaságilag instabil volt. Ebben az esetben az összes folyamatban lévő építkezés közül nem kereskedelmi célú ingatlanról, azaz lakásról beszélünk. A gyakorlatból számos eset azt mutatja, hogy a fejlesztők nagyon-nagyon gyakran pénzügyi problémák fennállása esetén próbálják késleltetni a ténylegesen megépített helyiségek tulajdonosok kezébe adásának folyamatát. Néha úgy döntenek, hogy teljesen csődbe mennek.
Mit tegyen a részvényes saját jogos érdekeinek védelme érdekében? Ilyen helyzetben segítségünkre lesz a lehetőség, hogy elismerje a folyamatban lévő építés tárgyát képező ingatlan tulajdonjogát (részvény). Ehhez forduljon a bírósághoz.
A kötelezettségeit nem teljesítő fejlesztővel szembeni követelés benyújtásához szükséges dokumentumok gyűjtése során számos szempontot kell figyelembe venni:
- Az ilyen típusú eseteket a szóban forgó közös építési objektum helyének (területi) bíróságai vizsgálják.
- Ténylegesen elkészült, de még nem üzembe helyezett objektumot jelent. Ha a fejlesztő időre játszik (azaz saját kötelezettségei teljesítésének késedelméről beszélünk), ez a körülmény nem szolgálhat alapjául a bírósági fellebbezésneka részvényes tárgy tulajdonjogának elismerése.
A bírói gyakorlatban időnként (kivételként) akad példa arra, amikor egy objektum egy részének tulajdonjogát akkor ismerték el, amikor egy épülő tárgy készültségi foka 75% felett volt. De ezek az esetek inkább kivételnek tekinthetők. A kielégítő bírósági határozat megszerzésének valószínűsége nagy abban az esetben, ha az épülő épület készültségi foka 90% vagy magasabb. Ezenkívül a tulajdonos (felperes) közvetlen érdeke, hogy a bíróság elé tárják a ház készenlétére vonatkozó bizonyítékot.
Még:
- A részvényes keresetlevelében nem követelheti a „folyamatban lévő munka” teljes tárgyára vonatkozó tulajdonjog elismerését. Joga az ingatlannak csak a kivitelezővel kötött szerződésben megjelölt arányos részére történő igénylésére vonatkozik. Gyakran a jogilag írástudatlan részvényesek kérelmet nyújtanak be egy „lakás”, „garázs” vagy „autóhely” tulajdonjogának elismerésére. Itt tisztázandó, hogy amíg egy közös építésű egység hivatalosan nem üzembe helyezik, addig jogi értelemben nem tekinthető teljes értékű ingatlannak.
- E tulajdonjog keletkezése csak olyan rendelkezésre álló tárgyra lehetséges, amelynek az épülő objektumon belüli elhelyezkedése (épület, ház) egyértelműen azonosítható. Ez a szerződés feltételei és a rendelkezésre álló projektdokumentáció alapján történik.
- A részvényesnek csak akkor van joga bírósághoz fordulni ilyen követeléssel, haa fejlesztővel kötött szerződés szerinti saját kötelezettségek teljesítése a fizetés tekintetében.
A fejlesztővel szembeni csődeljárás esetén a lakáshoz vagy más közös építésű egységhez való jog elismerése csak akkor lehetséges, ha az üzembe helyezési engedély rendelkezésre áll, és a felek aláírták az átruházási okiratot. a választottbíróság csődeljárásának bejelentése előtt.
